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房價高×素地少 地上權案成亮點
自由時報 – 2013年10月19日 上午6:12
記者黃啟菱／專題報導、攝影
台灣房市已走了10年的大多頭，不少受薪階級覺得房價高不可攀，越來越多人能接受用較低廉的價格買地上權產品；而大台北地區素地難尋，國有地釋出多採地上權標售方式、不願賣斷。在供需兩端條件漸成熟的情況下，地上權案近來逐步升溫，儼然已成房市新亮點。
累計今年已標脫的地上權案，總權利金超過125億元，第4季還有台北學苑等多筆大案將登場，專家觀察，不但案量多，地上權市場近來還有4大新趨勢，分別是「遍地開花、年限延長、地租彈性化、住宅案變多」。
什麼是地上權呢？中信房屋副總經理劉天仁說，依據民法第832條指出，「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」簡單來說，就是「只有房屋產權，沒有土地所有權」的不動產，目前最知名的案子就是「京站」。
走出北部 遍地開花
政府為避免助漲房價，4年前停售大面積國有地，改以標售地上權的方式活化國有地；開發者付了權利金之後，可取得該土地的使用權，通常為50年、有時長達70年，期間需支付租金給政府，年限期滿後將土地還給政府。
高力國際調研部董事李日寶分析，過去幾年，地上權案多以台北市為主，最主要就是因為台北市的可開發素地少，地上權對開發者跟消費者都有其誘因；但近來地上權案已遍地開花、走出台北市，包括中、南部，甚至金門都有案子標出，有些案子雖然一開始比較辛苦、曾經流標，但最後都順利標脫出去。
李日寶說，北部以外的地上權案標脫，多有「打長租約」的概念，過往台中、高雄等地都有公家機關將公有地公開招租，因商業價值高，業者仍願意投資，地上權就是類似的長租概念再延長時效。
華固志嘉等建商搶插旗
值得注意的是，過往地上權案以商用不動產為主，如今住宅產品也逐漸變成主流，包括華固、志嘉、日勝生等建商，都準備推出地上權住宅案。華固今年首度跨足地上權案，以13.88億元拿下景美財訓所案，此案基地面積逾萬坪，華固初估總建坪為3萬多坪，除未來政府將分回的辦公廳舍9047坪、學員宿舍2501坪外，其餘可規劃建置商業大樓與住宅使用。
華固表示，此案尚在規劃設計，預計明年動工，屆時也會邊建邊售，每坪價格可能會是4字頭，走精緻平價路線。
台北學苑 本季指標案
本季最指標的地上權案，莫過於台北學苑，整塊基地共4050坪，底價約114.36億元，採70年地上權，且限定不得作為住宅使用，預定11月28日開標。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，台北學苑位於台北市松山區敦化北路上，鄰近敦北商圈，生活機能不錯，周遭有小巨蛋、松山運動中心及八德路上的台北社教館及城市舞台，完善的休閒設施，讓當地房市後市發展可期。
此外，台北學苑鄰近的知名百貨及王朝飯店，當地商業活動與消費都頗熱絡，未來松山線通車後，加上松山機場朝首都商務機場規劃，可望提升商圈規模與素質，進一步帶動周邊房價。
購屋者留意使用年限
劉天仁表示，地上權是未來趨勢，要學習了解及接受，購買時則要注意地上權地剩餘使用年限及合理價格。地上權住宅雖比一般住宅低，但每年須繳交公告地價地1.5~10%之地租，且多以50年作為土地的設定期限，時間一到，住戶就必須離開；另銀行鑑價時，多半將地上權住宅建物與土地使用年限價值分開計價，銀行在土地貸款的承作意願上，也會隨著使用期限的縮短而跟著降低。一般民眾到底要不要買地上權的房子呢？劉天仁直言，除非自住，且土地使用年限還有40年以上，再出手購買。否則，買了這類的不動產，要脫手時易成為對方殺價的重點；再者，這類型的不動產，保值性也較低，若要做投資，實是麻煩。
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