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新屋飆高價 生活機能差不多

徐佳馨表示，這類市中心新建案若土地面積夠大，通常會以豪宅產品為主要推案目標，總價驚人；若土地面積不夠大，建商為了成本考量，會蓋成室內坪數相當小的小宅，雖然總價看似不高，但換算下來單價往往相當高。這些新成屋價格高的區域，周圍二手屋多半屋齡較高，房價相對平實，形成同一區域新舊房屋價差很大的現象，但享受到的生活機能其實差不多。

相反的，若區域內仍有不少可建空地，或有不少重劃區正在興建的地方，新成屋與二手屋的房價差距會較小。以台北市政府地政局統計結果來看，北投區、文山區新成屋平均每坪約54.4萬元、54.2萬元，而該兩區21～40年的二手公寓每坪則為39.8萬元、38萬元，是台北市12個行政區中價差最小的區域，但每坪價差亦逼近15萬元。

徐佳馨建議，現階段如果想買C/P值高的房子，可以選擇市中心買二手屋、郊區買新成屋，這樣購屋較划算。

3類二手屋   房價大不同！

二手屋又可分為新古屋、新成屋及中古屋3大類，這3者差別在哪裡？買哪一種二手屋划算？

跟漲又抗跌　買二手屋不怕賠

購買預售屋、新成屋與二手老屋，除了個人財務運用與生活考量外，也和市場時機有關係。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，當房市不斷往上成長的時候，購買預售屋最大的好處是交屋前繳交的工程款金額較少，且交屋後還可以享有房價上漲的好處，無論是售屋或自住皆得宜，資金運用較為彈性靈活。

相對而言，房市盤整或反轉向下時，購買預售屋不見得有好處，因為預售屋一般來說賣的是「未來行情」，其房價通常比新成屋貴1、2成以上，甚至比二手屋貴上3、4成，倘若面臨房市下滑，預售屋房價難再上揚，要是不小心「買在最高點」，未來得承受較高金額的房貸負擔，若又遇到社區投資客拋售，恐會面臨房價下跌，不利轉手。

不過，房市向上的氛圍中其實也相當適合買二手屋。黃舒衛分析，整體房市向上時，二手屋房價雖然不像預售屋具有領先向上衝的指標意義，但會跟著水漲船高，尤其是「一屋難求」的市中心精華地段；但面臨房市盤整向下的趨勢時，二手屋往往因為價格平實，加上屋主多半不願意賤價賣房等情況下，較不會有價格崩盤的現象。

注意屋況、地點 自住投資都保值

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，購買二手屋最大的好處是公設比低、使用坪數大，以同樣40坪的房屋來看，預售屋、新成屋至少得扣掉3成的公設，有些社區公設甚至拉高到將近4成，但二手屋通常公設比頂多1成左右，有些二手老公寓還會因為早期增建、「倒貼」坪數給新屋主。

不過購買二手屋也有不少要注意的地方，張欣民分析，二手屋著重於地點與實用價值，地點好的二手屋無論市場起伏如何，都不致價跌，但地點不好的二手屋可能會與周圍預售屋、新成屋一樣面臨房價下滑的風險。另外則是有些屋齡較高的二手老屋，因屋況較差，要自住勢必得花上一筆整修費用，也得納入購屋預算考量中。

黃舒衛分析，在市場充滿不確定性的情況下，無論自住或投資，都應該避免買在最高點，也因此無論要購買何種類型的房屋，一切回歸到需求原則，儘量避開冷清、沒人居住的重劃區，應選擇市中心交通便利、二手屋密集且居住人口多的區域，不僅有當地居民支撐房價，未來房市上揚時也同樣享有增值的優勢，前景自然看好。