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都更下個引爆彈⋯房市差、都更卡

政策 都更 公辦都更 都市再生 容積移轉 容積獎勵 容積管制 房屋稅

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

過去房市景氣蓬勃發展，加上政府給予都更容積獎勵並開放容積移轉，建商切入都更，以額外獲取的容積獎勵創造樓地板面積銷售，賺取超額利潤，更讓不少北市老舊公寓因都更「鍍金」，但如今房市買氣薄弱，加上實施容積管制上限與北市新成屋高額房屋稅，讓都更頓時熄火。

市場環境變化、政策方向更動，都更將面臨更嚴峻考驗。（好房網News記者陳韋帆攝影）

能預料的是，若房市景氣反轉，預料建商參與都更的意願又將更低。尤其北市目前都更政策採取公辦都更，以「紹興南街公辦都更」來說，將興建台大醫療研究大樓、150戶公共住宅、飯店及商旅，由台大提供土地，北市府擔任實施者，負責都市計劃變更、都市更新審議等招商作業，最後再甄選開發商投資興建。

過去都更最有誘因的部分，乃是對開發商而言的「半買半送」遊戲，例如捷運聯合開發，由市府出土地，建商出資蓋屋，蓋好後建商拿回一定比例住宅出售，加上近10年房市景氣大好，聯開分回的房地，甚至有翻倍獲利的可能。

這樣的模式，也發生在這幾年的都更市場，建商整合興建都更宅，並可獲得容積獎勵、容積移轉，採取預售模式，房價連年看漲，完工後交屋入帳即能回收資金，甚至賺得預期獲利之外的超額收益。但未來，景氣不好，建商即便介入都更，但整合成本高、房屋售價往下掉，又可能面臨滯銷，這樣過往的「黃金獲利模式」自然難再使用。

加上政策方向變化，目前北市主導公辦都更，又融入只租不售的公共住宅，即便公辦都更融入商辦、飯店等項目，但這些都是不是像賣斷住宅產權一樣「甜美」，幾年內即能快速回收資金。近期營建署舉辦的「日本都市再生機構組織與案例論壇」之中提及，不論是民間開發商或地方政府，實施都更困難的理由，包括事業的收益性不確定、實施時間長的風險。

尤其依據日本經驗來說，也發現，在地價有可能下跌的事業中，由民間實施者施行都更是有困難的。因而透過都市再生機構（UR）這種獨立行政法人介入擔任實施者，是能協助開發商參與都市再生，這也是因應大景氣不好，目前北市可參考強化都更流程、組織運作的方向。